Квадратни метри - Ангел Иванов от A.I.Real Estate !
03.06.2026
17:34
Пазарът на имоти в провинцията вече не е „евтината алтернатива“ на София, а самостоятелна инвестиционна сцена, в която градове като Плевен могат да изпреварят столицата по обща доходност в определени периоди.
На събитието „Квадратни метри“ на Darik Business Review и Иво Димовски поставих фокуса върху един конкретен, но ключов въпрос: има ли реална доходност в провинцията и може ли Плевен да даде по-добра комбинация от наемна и капиталова доходност спрямо София в периода 2024–2026 и в прогнозата за 2026–2027 г.
За да отговорим професионално, надграждаме анализа с нова, по-прецизна рамка:
1. Реалната цена на инвестицията – не само покупната цена
Оттук нататък няма да гледаме само етикета на имота, а цялата сума, която инвеститорът наистина влага:
Покупна цена + ремонт + всички съпътстващи разходи = реално вложен капитал
Това е сумата, върху която трябва да се изчислява доходността. В много случаи именно ремонтът и допълнителните разходи обръщат сметката и правят иначе „добра сделка“ средна или дори лоша.
2. Наемна доходност – чисто и ясно
Наемната доходност остава отделен, ясно видим показател:
Годишен наем / обща инвестиция = доходност от наем (%)
Така ще можем директно да сравняваме Плевен със София, но и имот с имот в рамките на един и същ град. В реалната работа това означава не само да знаем „колко взимаме на месец“, а за колко години наемът започва да работи за нас, а не да ни връща вложеното.
3. Възвръщаемост в години – език, който всеки инвеститор разбира
За да бъде максимално разбираемо, ще показваме:
След колко години наемът връща вложените пари
Примерни нива:
– 15 години
– 20 години
– 24 години
Това е директен превод на сухите проценти в нещо, което всеки инвеститор усеща интуитивно: „Готов ли съм да чакам тези години за да стигна до реална печалба?“.
4. Капиталова доходност 2024 → 2026 – големият скрит коз на провинцията
Тук идва елементът, който прави тезата за провинцията наистина силна: капиталовият ръст. Формулата е проста:
Цена 2026 – Цена 2024 = поскъпване на имота
След това:
Поскъпване / Цена 2024 = капиталов ръст в %
Пример:
Ако имот е струвал 120 000 евро през 2024 г., а през 2026 г. вече е 165 000 евро:
– 45 000 евро капиталов ръст
– 37,5% увеличение на стойността
Това показва, че доходността не идва само от наем. В подценени пазари извън София често именно капиталовото поскъпване „прави сделката“.
5. Обща доходност – истинската картина
Най-важният показател, който ще извадим на преден план, е:
Наемна доходност + капиталова доходност = обща доходност от имота
Тук става ясно, че:
– В провинцията доходността не е само от наем.
– При правилно подбран имот може да има сериозен капиталов ръст, особено когато местният пазар е бил подценен и тепърва наваксва спрямо големите градове.
– Сравнението София – Плевен става много по-честно, когато гледаме общата доходност, а не само наема.
Именно тук Плевен и други градове в Северна България могат да се окажат изненадващо по-интересни от София в периода 2024–2026, ако съчетаят по-нисък вход (по-достъпни цени) с по-бързо поскъпване и разумни нива на наем.
Как ще визуализираме това в презентацията
За да бъде тезата кристално ясна и за инвеститора, и за професионалиста, ще изградим логична последователност от слайдове:
Слайд 1: 2024 – София срещу Плевен
– Покупна цена
– Обща инвестиция (цена + ремонт + разходи)
– Годишен наем
– Наемна доходност
– Възвръщаемост в години
Тук поставяме базата: как изглеждат двата града „на старта“.
Слайд 2: 2026 – същите имоти, нови цени
– Актуализирани цени
– Нови нива на наемна доходност
– Обновена възвръщаемост в години
Тук показваме как доходността от наем се свива, когато цените тръгнат нагоре – феномен, който се вижда първо в София, но вече започва да се усеща и в по-малките градове.
Слайд 3: Капиталов ръст 2024–2026
– Поскъпване на имота в абсолютна стойност (евро)
– Капиталов ръст в проценти
– Сравнение: кой пазар е поскъпнал повече – София или Плевен
Това е моментът, в който става видимо дали Плевен е бил подценен и дали е наваксал спрямо София в този период.
Слайд 4: Извод и прогноза 2026–2027
– Стъпваме на новата таблица с данни, която ще бъде качена.
– Използваме реалните стойности, за да очертаем:
– къде доходността вече е изядена от високите цени
– къде все още има потенциал за комбинация от наемна и капиталова доходност
– какво да очакваме от Плевен и Северна България в периода 2026–2027
За да добиее визуална представа - изтеглете презентацията - тук - https://1drv.ms/p/c/EFEB03ACC0C109ED/IQA8TKLSlGFfT7AqcUDsK0Y7AYdlAUYZYmolB2S6OvweMqg?e=yRQp73 !
На събитието „Квадратни метри“ на Darik Business Review и Иво Димовски поставих фокуса върху един конкретен, но ключов въпрос: има ли реална доходност в провинцията и може ли Плевен да даде по-добра комбинация от наемна и капиталова доходност спрямо София в периода 2024–2026 и в прогнозата за 2026–2027 г.
За да отговорим професионално, надграждаме анализа с нова, по-прецизна рамка:
1. Реалната цена на инвестицията – не само покупната цена
Оттук нататък няма да гледаме само етикета на имота, а цялата сума, която инвеститорът наистина влага:
Покупна цена + ремонт + всички съпътстващи разходи = реално вложен капитал
Това е сумата, върху която трябва да се изчислява доходността. В много случаи именно ремонтът и допълнителните разходи обръщат сметката и правят иначе „добра сделка“ средна или дори лоша.
2. Наемна доходност – чисто и ясно
Наемната доходност остава отделен, ясно видим показател:
Годишен наем / обща инвестиция = доходност от наем (%)
Така ще можем директно да сравняваме Плевен със София, но и имот с имот в рамките на един и същ град. В реалната работа това означава не само да знаем „колко взимаме на месец“, а за колко години наемът започва да работи за нас, а не да ни връща вложеното.
3. Възвръщаемост в години – език, който всеки инвеститор разбира
За да бъде максимално разбираемо, ще показваме:
След колко години наемът връща вложените пари
Примерни нива:
– 15 години
– 20 години
– 24 години
Това е директен превод на сухите проценти в нещо, което всеки инвеститор усеща интуитивно: „Готов ли съм да чакам тези години за да стигна до реална печалба?“.
4. Капиталова доходност 2024 → 2026 – големият скрит коз на провинцията
Тук идва елементът, който прави тезата за провинцията наистина силна: капиталовият ръст. Формулата е проста:
Цена 2026 – Цена 2024 = поскъпване на имота
След това:
Поскъпване / Цена 2024 = капиталов ръст в %
Пример:
Ако имот е струвал 120 000 евро през 2024 г., а през 2026 г. вече е 165 000 евро:
– 45 000 евро капиталов ръст
– 37,5% увеличение на стойността
Това показва, че доходността не идва само от наем. В подценени пазари извън София често именно капиталовото поскъпване „прави сделката“.
5. Обща доходност – истинската картина
Най-важният показател, който ще извадим на преден план, е:
Наемна доходност + капиталова доходност = обща доходност от имота
Тук става ясно, че:
– В провинцията доходността не е само от наем.
– При правилно подбран имот може да има сериозен капиталов ръст, особено когато местният пазар е бил подценен и тепърва наваксва спрямо големите градове.
– Сравнението София – Плевен става много по-честно, когато гледаме общата доходност, а не само наема.
Именно тук Плевен и други градове в Северна България могат да се окажат изненадващо по-интересни от София в периода 2024–2026, ако съчетаят по-нисък вход (по-достъпни цени) с по-бързо поскъпване и разумни нива на наем.
Как ще визуализираме това в презентацията
За да бъде тезата кристално ясна и за инвеститора, и за професионалиста, ще изградим логична последователност от слайдове:
Слайд 1: 2024 – София срещу Плевен
– Покупна цена
– Обща инвестиция (цена + ремонт + разходи)
– Годишен наем
– Наемна доходност
– Възвръщаемост в години
Тук поставяме базата: как изглеждат двата града „на старта“.
Слайд 2: 2026 – същите имоти, нови цени
– Актуализирани цени
– Нови нива на наемна доходност
– Обновена възвръщаемост в години
Тук показваме как доходността от наем се свива, когато цените тръгнат нагоре – феномен, който се вижда първо в София, но вече започва да се усеща и в по-малките градове.
Слайд 3: Капиталов ръст 2024–2026
– Поскъпване на имота в абсолютна стойност (евро)
– Капиталов ръст в проценти
– Сравнение: кой пазар е поскъпнал повече – София или Плевен
Това е моментът, в който става видимо дали Плевен е бил подценен и дали е наваксал спрямо София в този период.
Слайд 4: Извод и прогноза 2026–2027
– Стъпваме на новата таблица с данни, която ще бъде качена.
– Използваме реалните стойности, за да очертаем:
– къде доходността вече е изядена от високите цени
– къде все още има потенциал за комбинация от наемна и капиталова доходност
– какво да очакваме от Плевен и Северна България в периода 2026–2027
За да добиее визуална представа - изтеглете презентацията - тук - https://1drv.ms/p/c/EFEB03ACC0C109ED/IQA8TKLSlGFfT7AqcUDsK0Y7AYdlAUYZYmolB2S6OvweMqg?e=yRQp73 !